Evolución Mercado Inmobiliario Residencial

Venta Viviendas Gran Santiago

A diciembre del 2008 las cifras entregadas por la Cámara Chilena de la Construcción muestran un progresivo ajuste del mercado, con una caída del 22% en relación con las ventas acumuladas de viviendas durante el 2007. Es de esperar que este 2009 sea un año con menores ventas aún que el 2008, con un incierto futuro por delante dado que la crisis todavía está en pleno desarrollo.

Marcelo Bauzá
Dinamia

La Belleza como Estrategia

¿Qué es la belleza? Uno la reconoce cuando la ve, eso es seguro, pero ¿qué es?. Resulta ser que la belleza es un atributo evolutivo de gran relevancia. Un organismo necesita invertir energía para ser bello, como lo demuestra el hecho de que es imposible encontrar una piel saludable en un animal enfermo, principalmente porque mantener una piel atractiva es muy “caro”. Así, un ciervo enfermo no es tan espectacular como uno sano o un chimpancé deforme no será tan agradable como uno sin ese defecto. Como resultado, la mayoría de las criaturas evolucionan en sus definiciones de belleza de modo tal que puedan asimilarse a las de aquellas del grupo que son más sanas.

Los seres humanos han adoptado estas estrategias de “atracción” como una norma cultural. Conozco una mujer que va a gastar casi 3 millones de pesos en peluquería durante el 2009 (esto es como 60 mil pesos semanales), lo que implica que industrias completas puedan basar su negocio en gente que gasta tiempo y dinero en conseguir belleza física temporal. Existen edificios que construyen lobbies de acceso que raramente usan y enormes atrios con grandes ventanas y mucho espacio vacío que no tiene ninguna utilidad. Es un desperdicio, es muy caro y es hermoso. Es hermoso porque lo hermoso es caro.

Pero detengámonos un momento y pensemos sobre la relación que existe entre lo “caro” y lo “bello”. ¿Usted hace algo bello?. Puede ser la forma en que escribe cartas en manuscrito o lo que le agrega de extra a un producto, aún si esto no es eficiente. A veces la eficiencia puede también ser hermosa, pero solo cuando toma mucho esfuerzo adicional conseguirla. Los productos ordinarios casi nunca son bellos y los productos austeros pueden serlo únicamente cuando se ha invertido realmente esfuerzo en concebirlos de esta manera.

Nuestra preferencia por la belleza se hace evidente aún en aquellas personas con menos sensibilidad ya que todos somos consumidores de belleza y tratamos a la gente y productos en forma diferente cuando pensamos que estos son bellos. La razón por la cual la gente y las organizaciones invierten tanto tiempo en belleza es porque lo bello siempre es más rentable. Así por ejemplo, un proyecto con buenas terminaciones, materiales armónicamente combinados y buena volumetría es más bello y genera mayor preferencia, aunque sea más caro de producir.

Parece ser verdad que esta condición de bello implica cierto tipo de escasez ya que cuando todo el mundo la tiene, deja de existir esta cualidad (los bebes son hermosos porque el tiempo que dura esta etapa es muy corto… es un efecto temporario que está garantizado), lo que nos lleva a concluir que la belleza no solo es una condición física sino una señal de exclusividad, algo que no todos tienen. En cualquier caso, invertir en que nuestros proyectos sean bellos solo puede traer mejores resultados, más aún en un mercado donde la mayoría de los consumidores son cada vez más exigentes y donde el precio ya no es un factor de diferenciación.

El Muro

Una calle cualquiera en Santiago Centro. A la izquierda, casas de dos pisos de más de 100 años de antigüedad con sus paredes pintadas de varios colores, con puertas y ventanas de madera todas distintas y llenas de macetas con flores que invitan a mirar y recrearse en un paseo por la historia. A la derecha un edificio recién entregado de más de 20 pisos que termina en un muro ciego de hormigón de más de 6 metros de altura donde no aparece ni una sola ventana, ni un solo ornamento y mucho menos un “gesto urbano” que lo integre con su entorno. Toda una oportunidad perdida, junto con la escala de la calle que ahora aparece fracturada e inconexa.

La historia del muro sin alma se repite interminablemente por muchos de los barrios de nuestra ciudad, dejando a su paso un mensaje de desolación, de desapego, de falta de generosidad para con la historia, el presente y el futuro. Al igual que otros como el famoso muro de Berlín, estos muros separan y dividen a los nuevos residentes de los antiguos, no agregan sino que son mudos testigos de una falta de comprensión de las enormes posibilidades perdidas de integrar al pasado, rescatando y poniendo en valor la vida que de a poco se va evaporando de las calles en las nuevas zonas residenciales en densidad de Santiago… aunque podría ser cualquier ciudad de Chile donde se repite al infinito este modelo insensible del mal llamado desarrollo.

Tres elementos son claves para la venta de todo producto inmobiliario: el producto, la fuerza de venta y la publicidad. Los dos últimos siempre pueden ser modificados y mejorados durante el proceso de venta, el primero no. Un producto mal concebido es una carga que debe arrastrar la inmobiliaria durante un largo período, aquel que comienza cuando empezamos a venderlo y que por ahora, es similar al de la mayoría de los proyectos con los que compite ya que son los menos los que entienden que esto va mucho más allá del diseño de departamentos funcionales. Consumidores cada vez más exigentes y con una gran variedad de opciones ya no solo se fijan en un buen precio sino que han comenzado a considerar otras variables en su decisión de compra: la calidad de las terminaciones, la densidad del conjunto, la forma en que el proyecto se integra con su entorno, las posibilidades de servicios y equipamiento que entrega y la belleza de su arquitectura por solo nombrar a las principales. Lo asombroso es que a pesar de todos los años en que la ciudad viene desarrollándose a un ritmo vertiginoso todavía no se tome conciencia plenamente que la época de satisfacer con bienes básicos a una demanda abundante esta llegando a si fin, que ahora importa más que nunca comenzar a trabajar para grupos específicos de consumidores, que son todos distintos, que tienen necesidades particulares y que demandan más atención en la definición y construcción de lo que les vamos a ofrecer.

Seth Godin, especialista en marketing, decía que existen dos factores críticos para poder diferenciarse y vender: un excelente diseño y tener presente que lo seguro es peligroso. Tratar de seguir produciendo departamentos y casas con un diseño básico y para un consumidor medio es, en una palabra, “suicida”. Ha llegado el momento de que hagamos el salto hacia una ciudad de clase internacional, en la que a cada grupo de consumidores se entreguen bienes concebidos para satisfacer sus necesidades y deseos, en la que los edificios dialoguen en harmonía con sus vecinos y la calle para mantener vivo el espíritu urbano de los que la soñaron y siguen soñando como un lugar donde vale la pena vivir.

Planificación Estratégica de la Ciudad

En cuanto a la temática urbana, pienso que tal vez la actual coyuntura mundial, pueda ser también una oportunidad para, en nuestro caso y en nuestro medio, reflexionar sobre la problemática urbana, la ciudad que tenemos, la ciudad que se construye día a día, no solo o más allá del negocio inmobiliario. Además de las dimensiones y escalas de los proyectos urbanos, se encuentra también la temporalidad; es decir, el a menudo enfrentamiento entre visiones de corto plazo muchas veces asociadas a la actividad inmobiliaria o a ciertas decisiones políticas de corte oportunista y las visiones de mediano-largo plazo, que normalmente están asociadas a alcanzar ciertas metas u objetivos de desarrollo urbano, social, económico y que en principio debieran corresponder a los actores públicos responsables del desarrollo territorial, y así como también a operadores privados con emprendimientos inmobiliarios de largo aliento. En esta visión podría situarse la denominada "planificación estratégica de ciudades". Aquí surge un debate intenso y no menor, entre las posturas que definen a las fuerzas del mercado como el actor, si no único, sí principal, descartando o incluso rechazando de plano el concepto mismo de planificación. Por su parte, los que defienden la idea que el mercado no es un fin en sí mismo, sino que un medio para alcanzar ciertos objetivos, plantean que es posible establecer ciertas líneas de desarrollo estratégico, con los mecanismos de verificación, monitoreo, retroalimentación necesaria para no perder la brújula e introducir sobre la marcha, los ajustes que se vayan requiriendo. Lo anterior, se entiende, sin perder el norte, ni lo que le dá un sentido a la acción emprendida, articulando al efecto las alianzas que resulten posibles y necesarias, lo que no significa que no pueda requerirse de la toma de decisiones que choquen con determinados intereses. De algún modo, las experiencias europeas, algunas latinoamericanas y norteamericanas, podrían inscribirse en esta línea. En este debate, ¿en que pié estamos nosotros? ¿Existe(n) realmente una(s) visión(es) de desarrollo urbano territorial de mediano-largo para Santiago? Me refiero a una visión razonada, no solo a las imágenes de tipo prospectivo que circulan en función del accionar del mercado y de los agentes inmobiliarios y empresariales involucrados en ciertos grandes emprendimientos, los cuales, por muy espectaculares que sean, no implican necesariamente que estén contribuyendo a construir una mejor ciudad para el conjunto de la sociedad.

Gustavo Carrasco Pérez

Municipalidad de Santiago

Evolución Mercado Inmobiliario Residencial

Claramente el 2008 cerraremos el año con cifras por debajo de los anteriores. Se prevee en el 2009 una caída de hasta un 5% por debajo del presente año.

A la derecha, ventas anuales de casas y departamentos nuevos en la Región Metropolitana de Santiago.

Fuente: Cámara Chilena de la Construcción

Empieza Diciembre

El mercado inmobiliario en el mes de diciembre sigue con signos de depresión. Al parecer las noticias que llegan diariamente de los países desarrollados (no muy buenas obviamente) continúan provocando problemas de confianza que se traducen en una restricción de créditos a todo nivel. Y ustedes saben, sin crédito no hay compra. Deberemos seguir esperando a que todo esto decante hacia la economía real. En todo caso, el mes de las fiestas trae nuevos aires y se observan mejoras leves respecto a los desastrosos meses de octubre y noviembre.

Columna Noviembre 2008

Club Urbano: Primera Sesión

Marcelo Bauzá

27 de Noviembre 2008

Siete de la tarde de un día cualquiera en este caluroso mes de Noviembre. Un grupo heterogéneo de profesionales de distintas disciplinas va llegando de a poco a un restaurante ubicado en el corazón del Bosque Norte. Muchos de ellos no se conocen entre sí aunque recuerdan alguna vez haberse visto o escuchado sus nombres. La reunión comienza con una presentación informal de uno de los asistentes y lentamente se va dejando lado la típica timidez inicial para que el tema que los convoca, que los apasiona y por el cual todos ellos viven y trabajan, surja y se exprese en toda su dimensión: una al parecer inabarcable dimensión. Santiago, la ciudad en la que vivimos es la razón de ser de tan particular encuentro, aunque en modo más abstracto y como experiencias de muchos, aparecen otras ciudades en la discusión como Barcelona, Medellín, París, Londres, Sao Paulo, Buenos Aires …

Como en un juego de física de causa – efecto se van sucediendo las fuerzas que actúan sobre los comensales y van cayendo sobre la mesa como en una reacción en cadena el debate sobre la densificación, el origen del valor del suelo, la influencia del transporte público, el auto y su sino, la agobiante contaminación, la estética olvidada o demolida de muchos barrios, la cultura de la hacienda, nuestro “exceso de sensatez”, la huida de lo humano en el lugar del hombre, el peso de las comunicaciones masivas, las distintas ciudades dentro de la ciudad, la autoridad y la ausencia de una autoridad a nivel supra comunal, el Barón Haussmann y la necesidad de ciertos gestos, el rol de los arquitectos, el de los desarrollistas, el del ciudadano y ya son las nueve de la noche y la conversación se potencia, se hace cada vez más rica y todos entienden que aquí hay algo para debatir, para entusiasmarse, para soñar.

Es la primera sesión del Club Urbano y faltan muchos a la mesa todavía. Los políticos, la autoridad, organizaciones intermedias, abogados y artistas son algunos de ellos pero están presentes arquitectos, urbanistas, ingenieros, empresarios, publicistas, marketeros y tecnólogos y la voluntad de hacer crecer el círculo y de convertir a esta iniciativa en un espacio de reflexión sobre los múltiples desafíos que ofrece la ciudad del siglo XXI. En el aire flota el entusiasmo y ya alguien propone pronto una segunda reunión en la que se ofrecen presentaciones sobre la utilidad de la densificación, las futuras zonas de desarrollo, los proyectos de expansión de la red de Metro y una serie fotográfica sobre la ciudad en que vivimos. Es la partida, un puntapié inicial (sin que vuele por los aires el zapato) y el compromiso de hacer crecer el grupo, de darle forma, contenido y de llevarlo a la acción.

La humanidad quizás haya sobrepasado todos los límites, la ciudad no es la excepción. Hoy vivimos nuevos desafíos que reclaman la unión de voluntades para enfrentarlos, para convertirlos en oportunidades y logros que nos lleven a conseguir una vida mejor para nosotros, para nuestros hijos y los que vendrán. Al fin y al cabo, en nuestro ADN se encuentra impreso a fuego esta necesidad por el progreso, por darnos calidad de vida y aprender de nuestros errores para seguir avanzando en este incierto camino donde la única certeza es que estamos todos juntos y que juntos podemos más. La semilla del Club Urbano y todo su potencial deberá ser nutrida y cuidada para que así se una a otras muchas iniciativas que ya piensan un Santiago mejor, uno donde la diversidad de cada individuo encuentre su justo lugar en este espacio vivo que no es otra cosa que la mayor y más compleja creación del hombre.